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商品房委托代理销售合同中佣金溢价款纠纷

时间:2013-03-21 11:26:44  来源:合肥律师180网  作者:admin

 

    一、一审法院认定的销售佣金和溢价款不符合客观事实和双方合同约定

上诉人和被上诉人签订的商品房委托代理销售合同系双方真实的意思表示,合法有效,上诉人在完成约定的商品房代理销售后,被上诉人应当按照合同约定支付销售佣金和溢价款。但一审法院所认定的销售佣金和溢价款不符合客观事实和合同约定。

()一审法院依据房屋销售的均价计算佣金和溢价款不符合客观事实

众所周知,房屋销售价格是经常变动的,而每一套销售房屋的面积也是不尽相同,所以,上诉人在一审时就主张按照每一套房屋来结算佣金和溢价款,并在证据中提交了详细计算清单,这种计算方法是最清楚明了、也是最符合客观实际的。但是一审法院竟然认为被上诉人“HS公司依据实际销售的均价计算佣金和溢价款较为合理”,事实上按照销售均价的方法计算,必将一些应由被上诉人单方擅自更改的低价销售合同的损失转嫁给上诉方。所以,一审法院所依据的按销售均价计算佣金和溢价款明显不符合客观事实,严重侵犯了上诉人的合法权益。

(二)一审法院认定车桥公司所购买房屋属团购完全无视客观事实

上诉人和被上诉人在《销售代理合同》中约定:“ 销售代理服务费按本案销售总金额的1.3%提取,团购客户及公司的内部客户按0.6%提取,……”从约定本意和通常理解来看,之所以团购及公司内部客户的服务费提取比例低于正常销售的提取比例,其根本原因是因为团购及公司内部客户的销售价格相比正常市场价格要低的多。所以,团购是指是为争取大幅度的价格优惠,多人之间相互联系一起购买,其本质是大幅度低于正常销售价格实现销售。车桥公司是由上诉人在销售过程中开拓市场所联系的客户,不是按照团购的程序实现销售,而是按照市场价格完成销售,更没有享受团购客户的大幅度价格优惠。一审法院仅仅因为车桥公司购买房屋套数是多套就简单认定是团购,完全曲解了团购的意思及合同约定原意。看一个客户是团购还是正常销售,不仅要看形式,更要看内容,不能因为一次购买多套就是团购,更要看客户的来源、销售的价格。所以车桥公司是由原告正常销售,销售代理服务费应按正常标准(1.3%)提取,而不是一审法院认定的“视为团购”。

(三)一审法院认定已预交订(定)金、预(出)售合同但房款未全部到账的房屋不需要结算代理服务费不符合合同约定和本案事实

《销售代理合同》第四条之一约定:“客户如在甲乙双方合作期内已预交订(定)金,预(出)售合同在合作期结束后30日内签订的,亦视同成交,甲方(被上诉人)支付乙方(上诉人)代理服务费。如遇客户因特殊情况退房的,经甲乙双方同意,乙方不计提该房屋销售代理服务费。”被上诉人对34户已交付部分购房款项不持异议,更重要的是在双方最终结算时,被上诉人财务侯总监已签字认可,一审庭审中被上诉人也予以承认,事实上也确实如此:因为分期付款和办理银行按揭是现在购房的通常做法,而分期付款和办理银行按揭手续在时间上有滞后性。但一审法院却无视这一客观事实,认为该批已成交的房屋无需支付佣金和溢价款,这不符合合同约定和本案的事实。

二、一审法院认定上诉人违约应支付违约金而被上诉人不构成违约完全颠倒了是非

(一)一审法院认定上诉人未能完成销售计划、构成违约,不符合客观事实和法律规定

《销售代理合同》第三条之四“委托销售计划”第3目明确规定:“乙方(上诉人)连续两个阶段没有完成销售任务,甲方(被上诉人)有权终止合同。”事实上上诉人并没有连续两个阶段没有完成销售任务。一审法院认定:“ZD公司与HS公司系于房屋销售的第二阶段履行期间解除了合同,房屋销售的第二阶段尚未有完结,……”按照一审法院的解释,总共只有两个销售阶段,在房屋销售的第二阶段尚未完结时即协议解除了合同,所以根本不存在“连续两个阶段没有完成销售任务”。事实上上诉人与被上诉人之间是“经友好、认真协商”,在200841方签订解约协议,并于2008421交接确认。也就是说,双方对200841之前的销售代理活动是认可的,并以书面形式予以确认。《合同法》第九十三条第一款规定:“ 当事人协商一致,可以解除合同。”所以说,上诉人没有如一审法院认定的未能完成阶段销售计划、构成违约并应支付违约金,一审法院的认定没有任何事实依据和法律依据。

(二)被上诉人没有履行合同义务,应当依法承担违约责任

《销售代理合同》第四条之二明确约定了被告支付原告费用的支付方式:原告请佣后15日内以予以支付;第八条第1款约定:“未经乙方(原告)同意,甲方(被告)不得延迟支付销售代理服务费及销售溢价所得,否则,每延迟一日则需另行支付滞纳金(为逾期部分金额的千分之三)。” 第5款约定了违约金。在合同约定的期限内,被上诉人不仅不顾上诉人的多次依据合同规定的请佣要求,不足额支付原告的销售佣金和溢价款;即使在双方协议解除合同后,被上诉人仍逾期拖延支付销售佣金和溢价款,扣押应属上诉人的保证金不予返还。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”被上诉人不仅应当支付违约拖欠的服务费用、滞纳金还应承担约定的50万元违约金。

三、一审法院认定上诉人承担20万元广告费是没有任何依据的妄断

(一)一审法院认定广告推广费用金额不符合双方约定

《销售代理合同》第七条明确约定:“整体广告费用不超过本案总经销额的1%”;2008年由上诉人出具的“广告费不超支的承诺申明”明确载明:“以整个项目总销售金额为结算标准,项目最后总广告宣传推广费用支出不超过项目总销售金额的1%”。这些条款都特别强调是“整体广告费用”、“本案总经销额”、“整个项目总销售金额”、“项目最后总广告宣传推广费用”。HS·格林雅地总建筑面积13万平方米左右,总销售金额至少在5亿元左右,广告费用应按照“本案总经销额的1%”计算,至少为500万元,而不是一审法院认定的“按照实际销售金额的1%”计算。

(二)一审法院认定由上诉人承担广告费用没有任何依据

《销售代理合同》第七条规定:“推广费用(包括促销活动及媒体广告发布费用)全部由甲方(被上诉人)承担……乙方(上诉人)提供广告推广计划,经甲方认可后予以发布媒体广告制作与发布。” 该条明确约定广告推广费用全部由被上诉人承担,上诉人只是提供计划,媒体广告的制作与发布需经被上诉人认可。实际情况是,所有的广告合同、协议都是由被上诉人签订,广告费用都是由被上诉人洽谈,广告费款项也是由上诉人支出,广告费发票的客户名称也是被上诉人,有什么理由让上诉人去承担别人的支出费用;更不用说那些与广告无关的凉席、礼品、服务费、餐饮费等不相关费用。按照2008年由上诉人出具的“广告费不超支的承诺申明”,被上诉人的广告发布没有按照约定由双方协商确定,而是由被上诉人自行发布;发票复印件也没有按照约定提交上诉人备案。所以,一审法院将被上诉人在经营过程中产生的费用,要求上诉人承担,没有任何法律依据和事实依据。

四、一审法院认定上诉人承担案场电话、宽网费用及低于底价销售房屋的损失不符合实际情况

(一)案场电话、宽网费用与上诉人没有任何关联,不应由上诉人承担

在本案中,涉及销售案场的电话是33618883361999,这从广告宣传材料中可以看出,而这些案场电话的费用上诉人已经支付。一审中被上诉人要求另行支付的电话3478339并非案场电话,该电话是被上诉人所有,户主为HS公司,此电话费用与上诉人毫无关联。宽带网络费用不属于合同约定范围,户主为HS公司,上诉人也从未要求开通;且该笔费用无任何票据。一审法院认定上诉人承担与自己毫无关联的电话、宽网费用毫无根据。

(二)被上诉人没有低于底价销售房屋,不应承担相关费用

该笔款项涉及一栋301室,依据双方提供的销售底价表,该房的销售底价是428432元,而该房实际销售价549766远远高于销售底价,不存在低于底价销售房屋。被上诉人在一审中认为销售底价曾做过调整,但这只是被上诉人单方意思,被上诉人没有任何证据证明销售底价的调整经由双方确认。所以一栋301室没有低于底价销售,也不存在因低价销售而给被上诉人造成经济损失。一审法院判决上诉人赔偿HS公司损失没有任何依据。

五、一审法院超常规、悖程序的做法反映了一审法院对于房地产开发商的无原则偏爱

《民事诉讼法》第八条规定:“  民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。人民法院审理民事案件,应当保障和便利当事人行使诉讼权利,对当事人在适用法律上一律平等”。然而,一审第一次开庭之时,被上诉人提供了巨额虚假的广告费单据复印件但没有提交原件,上诉人代理人当即表示不认可上述复印件的真实性。然而,一审法院确以延期审理的方式决定延期开庭,允许下次开庭时被上诉人提供原件并给上诉人施加压力迫使我方同意这种做法。《民事诉讼法》第九条规定:“ 人民法院审理民事案件,应当根据自愿和合法的原则进行调解;调解不成的,应当及时判决”。 第一百三十五条规定:“  人民法院适用普通程序审理的案件,应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的,由本院院长批准,可以延长六个月;还需要延长的,报请上级人民法院批准”。本案一审原告087月提起诉讼,法院审理中既没有公告送达也没有司法鉴定等任何可能延期审理的情形,但一审法院居然审理了一年多才作出如此荒谬的判决。在一审法院受理此案后审理了将近一年之后的095月,一审法院要求上诉人接受对方给付75万元的调解方案被上诉人拒绝。而最后的判决居然是判决对方给付75.69万元,对方逾期给付却不需要给付违约金,我方反而要给对方50万元违约金并被酌定给对方20万元超支广告费。两项冲抵基本持平!!这种既没有效率也没有公正的审理和判决反映了一审法院对于辖区地产商的无原则偏爱!!!

综上,一审法院认定的销售佣金和溢价款不符合客观事实和双方合同约定,上诉人没有违约,无需支付违约金;一审法院认定上诉人承担20万元广告费用、案场电话、宽网费用及低于底价销售的损失没有任何事实依据和法律依据;同时,一审没有平等的保障双方当事人的诉权,无原则的延长审结期限的做法违反了法定程序。上诉人请求二审法院查明事实,依据法律撤销原审判决,并予以改判如诉所愿,以维护社会公平和司法公正。

 

 

合肥市中级人民法院

                                    

 

上诉人:合肥ZD房地产策划有限公司

        二〇〇九年九月十日



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