法律意见书
律所函（××）号
合肥××有限公司：
受贵公司的委托与指定，安徽××律师事务所××律师，就贵公司位于合肥市瑶海区××小区”有关国有土地使用权转让、分割过户与否等问题的解决与处置等方面之事宜，从法律规定的角度，出具以下意见：
据贵公司提供的材料：
一、“合肥××小区”概况：
1、地理位置：位于合肥市瑶海区××，占地总面积××平米，房屋建筑总面积××平方。四界至：××
2、建设概况：
（1）建设单位：由贵公司与合肥××有限责任公司（下称××公司）合作开发建设。
（2）建设时间：自××年××月始，至××年××月竣工经验收交付。
（3）建设单位合作依据：××年××月××日、××年××月××日，贵公司与合肥××公司分别签订了共同开发建设“合肥××”安居工程的“合肥市××小区”合作开发建设《合同书》及其《补充合同》。
3、该小区商品房销售概况：除贵公司职工购买自住外，经合肥××公司对外销售，合肥××小区商品房已由他人购买。
4、该宗地地块性质与用途：
“合肥××小区”宗地地块性质系国有划拨土地性质的国有土地使用权，该宗地块使用权人为贵公司名下拥有，该宗地块用途为住宅用地 。
二、“合肥××小区”建筑物（房屋）所有权、国有土地使用权等，系当事人合法享有的不动产物权。
“合肥××小区”建筑物“商品房”房屋、国有土地使用权，系经合肥市人民政府等相关部门批准的合法不动产。其相关权利法律凭证：
1、合肥市人民政府于××年××月批准发证的：合国用（籍）字第××号国有土地使用权证。权利人××。
2、合肥市房地产管理局发放的《商品房预售许可证》：（1）××年××月××日合房预售证第××号； （3）××年××月××日合房预售证第××号、第××号。权利人合肥市××。
三、“合肥××小区”宗地地块国有土地使用权实际使用现状：
1、该小区商品房购买人所持有房屋所有权的房屋，所占用的相应范围内小区宗地地块国有土地使用权归属，仍属于该小区合国用（籍）字第××号国有土地使用权证之内，即该小区宗地块国有土地使用权之“大权利证书”，未进行分割转让过户。
2、该小区商品房购买部分住户（房屋所有权人）强烈要求：其名下商品房应占用的国有土地使用权，应当进行从原领取的该小区全部地块国有土地使用权证中予以分割转让过户。
3、贵公司现在仍然保留合国用（籍）字第××号国有土地使用权证不予分割转让过户至住户（商品房所有权人），不能必然产生约束合肥××公司履行合作开发合同中的应履行的义务，系无实际或法律上的效果。另外，不进行国有土地使用权证分割转让过户，可能导致商品房购买人为此而诉讼。
四、解决方案（办法）的建议：
鉴于“合肥××小区”地块国有土地使用权使用现状：
方案（一）：
1、让商品房购买人（即房屋所有权人）持有分割后的出让土地的国有土地使用权证书。
（1）商品房购买人（房屋所有权人）进行书面申请；
（2）商品房购买人（即房屋所有权人）应当自行承担缴纳土地使用权出让金及其分割转让过户的相关的全部办证相关税、费等费用；
（3）贵公司协助提供相关材料和办理有关签字盖章手续，并且针对上述内容规定，贵公司与需要办理的房屋所有权人签订协议书，以明确双方的权利与义务。
（4）向政府有关部门咨询应提供的材料和办理有关手续程序问题，备齐后向政府有关部门报批，准予否由政府及有关部门批准决定。
2、法律依据：
（1）《城市房地产管理法》第39条规定；
（2）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、第24条、第25条、第45条规定；
（3）《安徽省诚实房地产交易管理条例》第15条规定。
（4）《土地登记规则》第32条、第37条规定。
方案（二）：
1、让商品房购买人（即房屋所有权人）持有分割后的划拨国有土地使用证书。
首先，商品房购买人（必为房屋所有权人）进行书面申请；
其次，商品房购买人（即房屋所有权人）应当自行承担办理分割转让过户的相关全部税、费等费用；
第三、贵公司协助提供相关材料和办理有关签字盖章手续。另外，其双方应就以上内容约定签订协议书，以明确双方的权利与义务；
第四、向政府及有关部门咨询办理手续与提供的材料，备齐后向政府及有关部门报批。准予否由政府及相关部门的审查批准决定。
2、法律依据：参照房改房上市交易的政策规定与实务的做法。
即：（1）《安徽省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》第3条、第8条、第9条、第10条、第19条的规定；
（2）国土资源部的《土地登记规则》第32条、第37条规定。
以上两种方案，应由商品房购买人（即房屋所有权人）选择，经选择后，贵公司应与其双方共同签订协议书，以明确双方的权利与义务，从而减少或杜绝不必要的纷争。
以上意见，敬请参考。
安徽××律师事务所：××律师
××年××月××日
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