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房地产合作开发协议纠纷上诉安徽省高院案例

时间:2013-03-19 14:06:49  来源:合肥律师180网  作者:admin

民事上诉状

上诉人(一审原告)合肥市X花公园管理处,住所地合肥市庐阳区阜南路号;负责人,主任。

上诉人(一审原告)合肥市X园物业管理有限责任公司,住所地合肥市寿春路号;负责人,董事长。

被上诉人(一审被告)安徽TH集团有限公司,住所地合肥市阜南西路号;法定代表人,董事长。

被上诉人(一审被告)合肥H德物业发展有限责任公司,住所地合肥市阜南西路号;法定代表人彭守祥,董事长。

上诉人因与被上诉人房地产开发合同纠纷一案,不服合肥市中级人民法院(2011)合民一初字第0095号民事判决,现依法提起上诉。

上诉请求:

一 、请求二审法院撤销一审判决第三项;依法改判两被上诉人立即返还X花公园北商场8342.62平方米房屋,两被告连带支付房屋使用费共计1891.9万元(计算至20101230)。

二、 本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由:

   一、一审判决认定事实错误

(一)案涉房产地块系上诉人以划拨方式取得,上诉人享有该房屋的初始产权及房屋权益

一审判决认定上诉人未能提供对案涉房屋享有合法土地使用权的相关证据,进而判定上诉人诉请的返还房屋及支付房屋使用费没有事实法律依据,该项认定系认定事实错误。一审判决已经确认案涉X花公园北商场的土地系国有划拨性质,也就是说,案涉X花公园北商场地块是合肥市X花公园管理处(以下简称X花公园)以划拨方式取得。上诉人提交“建设工程规划许可证”和“合肥市国有土地使用权转让申请表”,充分证明上诉人X花公园是依法在涉案的土地上报建房屋,并将房屋基本建成。按照当时的法律规定,X花公园当然会取得涉案房屋的初始产权。也正因为如此,房屋管理机关才会依据案涉的售房合同将房屋产权登记在合肥H德物业发展有限责任公司(以下简称H德公司)名下。这种登记显然是依据售房合同所进行的变更登记。该售房合同的出售方正是上诉人。所以说,在城市房屋管理并不十分规范的当时,X花公园没有进行初始登记并不能否定上诉人是涉案房屋法律意义上的初始产权人的法律事实。

本案中,正是因为被上诉人没有支付案涉土地出让金,从而导致不能办理国有土地使用权证;也正是没有支付土地出让金这一违反国家强制性法律规定,案涉的两份合同才归于无效。但两份合同的无效,并不能否定X花公园以划拨方式取得案涉土地的使用权,更不能据此认定X花公园不能享有案涉X花公园北商场房屋的权益。一审判决认定上诉人诉请返还房屋及支付房屋使用费没有事实法律依据,该项认定明显与事实不符。

(二)H德公司房产证系在无效合同基础上取得,系非法取得,不能作为获取“地上物权及用益物权”的依据

一审判决书载明:“依照法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,须经依法登记后具有公示公信力,而不动产权属证书则是权利人享有该不动产物权的证明。”

本案中,19974151997416的两份合同均归于无效,H德公司所取得房屋权属证书是基于无效合同取得,不是依法登记,不具有公示公信力。在本案中,所谓H德公司不动产权属证书不能作为其享有该不动产物权的证明,因为该房屋权属证书自始就是不合法的。

一审判决认定以划拨方式取得土地使用权的X花公园不具有案涉房屋的初始产权,不享有该房屋的权益;却认定基于无效合同取得不合法房屋权属证书的H德公司享有该房屋的用益物权,认定事实错误,也有悖于基本的法律规定。

二、一审判决不符合法律规定

《合同法》第五十八条规定:“ 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。

一审判决判定案涉的两份合同无效,但对合同当事人的责任不予提及,对合同涉及的房屋产权、使用费用也置之不理。《合同法》第五十八条对合同无效后的后果作了明确的法律规定,但一审判决没有处理。一审判决违反了法律关于确认合同无效后如何处理的规定。

三、一审判决有悖法理

一审判决认定上诉人现行主张签订的相关合同无效,后再行要求返还房屋及相应的房屋使用费,有悖于“诚实信用原则”和“任何人不得从不法中获益的民法理论”

《合同法》明确规定:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。这是法律明文规定,不违反诚实信用原则。案涉的合肥市X花公园北商场土地系上诉人以划拨方式取得,并由上诉人申请报建,是该房屋的初始权利人,上诉人诉请要求返还房屋和支付房屋使用费于理有据、有法可依。上诉人是国家事业单位,从不奢望从不法中获益,只是在最低限度内维护自身合法权益。

本案中,两份合同无效,基于该两份合同的所谓房屋权属证书均系违法,H德公司所获取的房屋产权也系违法,H德公司所获取的房屋收益均系违法,这才是如一审判决所述的“从不法中获益”,应当予以返还。一审法院认定上诉人不能从不法中获益,难道H德公司、TH集团就能从不法中获益!

本案中,1997416签订合同约定TH集团支付上诉人生活费(实际即为房屋使用费)每年142万元。但在2001年至2009年间,上诉人收取的房屋使用费只是每年103.8万元。在房价翻了几番、租金涨了几倍之后,上诉人收取的房屋使用费用还在逐渐减少,而就连逐年减少的房租和房屋使用费,被上诉人TH集体也是一直拖欠,拒绝支付。一审法院认为这就符合民法的基本原则?

一审判决书认定“在未得政府主管部门批准前,人民法院若据当事人主张即行对地上用益物权作出处理,显有以司法裁判权替代行政管理权之嫌”更是与法律精神相悖。正是H德公司取得房屋产权证书系违法取得,涉案两份合同系无效合同,一审原告才诉至法院,请求法院依法处理。如果法院再以避“司法裁判权替代行政管理权”之嫌推脱,则让上诉人向何处主张权利,又有何处、何人可以主持公道!

鉴此,一审法院认定事实错误,一审判决不符合法律的基本规定,有悖于基本法理。上诉人请求二审法院查明事实,依法撤销原审判决第三项并予以改判,以维护上诉人合法权益。

 

 

此致

安徽省高级人民法院

 

 

 

                            上诉人:合肥市X花公园管理处

合肥市X园物业管理有限责任公司

                                   二〇一一年十月十八日



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